导    语

进入9月，又到租房旺季，不少大学生们为自己考研、“考公”寻求一个清静的学习环境而校外租房，不少中小学生父母为了节约交通时间而选择在校园周边“陪读”，还有职场新人初入社会为降低生活成本选择合租，更有背井离乡的外来务工人员通过租房为自己找一个栖身之所。

虽然房是租来的，家却不是。屋檐下的房客都渴望一个安宁的港湾，一份家的温暖。然而，随着房屋租赁市场的蓬勃发展，一些不法分子“坑蒙拐骗”的花招却让租房人糟心不已。不但蒙受经济损失，还饱受精神折磨而心力憔悴，甚至极个别的因为租房不慎招致杀身之祸！在审判实践中，诸多租赁纠纷折射出租房市场的乱象，雨花法官讲师团已经关注到了！

本期，在雨花法学咖啡馆，我们来聊聊租房那些事。热心的雨小欣为您支招，让您租房不糟心。

✦ 租房乱象之转租、分租

 当前租金不断高涨的房屋租赁市场中，小户型颇受欢迎，而大户型相对遇冷，这一冷一热直接关系到出租方的经济效益。然而，小户型毕竟数量有限。许多出租人便将大户型改造成若干小套间或小单间“分租”来“满足”刚需，及时获得租金收益；或者有承租人将租得的大户型自行揽客再“分租”或“转租”，来缓解租金压力或赚取价差。这种种乱象，看似平常，却暗藏着纠纷，甚至是危险。必须警惕！

糟心事：我遇到了一个假房东

小夫刚大学毕业，他通过网络租赁平台找到一个单间房源，并依据平台公布信息联系到了出租人吴某。吴某热情地带他到现场看了房子，小夫挺满意，双方立即签订了一个简易的房屋租赁合同。小夫在向吴某交付了租房押金和一个季度租金后，随即入住。

入住不久，某天小夫回家，却吓了一跳！一个陌生男人在物业管理员的陪同下坐在客厅里，他们请小夫出示身份证明。

小夫赶紧致电吴某，却怎么也联系不上。原来，这个中年男人潘先生才是房子的业主，吴先生只是他的租户，更可怕的是，吴某不但已经欠缴了潘先生几个月的房租，还怀揣小夫交给他的押金和租金不知所踪。

20出头的小兰和小琴都是外地来长沙的务工人员，她们勤劳俭朴，合租一套住房。为了降低生活成本，两人私下张贴小广告将空置的小书房分租给了陌生男子张某。

起初三人合租还算太平，几个月后张某酗酒、晚归等不良生活习惯凸显，两个女孩告知张某，决定终止与张某合租。张某表面同意退出合租，但暗地里却图谋不轨 。因为3个多月共同生活”同一屋檐下”，张某对两个女孩的家庭情况、生活规律了如指掌。某天他趁小琴夜班、小兰独自一人在家，伙同老乡刘某潜入小兰卧室抢劫，小兰在反抗过程中被杀害，而小琴因为夜班取消而意外早归，撞见张某刘某清理现场，也被杀害。这个沉痛的悲剧为寻求合租者敲响警钟！

雨小欣警示：知己知彼，百战不殆

     如果说不幸遭遇租房陷阱，财产的损失让人心疼，那么生命的代价则过于沉重。如何避免?

     1、规范租房。可以借助优质信息平台及房屋中介获取信息，规范租赁手续。请勿随意分租、转租。

     2、仔细核查。交易相对方（出租人）的身份证件、产权证件（出租人是否为房屋所有权人；出租人系承租他人房屋后转出租的，是否取得所有权人授权同意等）。

     3、细节审慎。注意标的房屋本身的合法性及其限制情况（如产权登记是否存在抵押、查封情况；附近是否有明显的纠纷告知张贴；未取得房屋产权证的原因；水、电、物业登记情况等）。

1、“二房东”、“三房东”转租房屋的合同经过业主、原出租人同意则可有效；如业主、原出租人在知晓转租事实后六个月内未提出异议的，可视为其同意。租赁期间房屋所有权变动不影响租赁合同的效力。

2、根据合同的相对性，追究违约责任（包括损害房屋的赔偿）时，应该向签订合同的相对方主张。但房屋所有权人可以选择向实际侵害人主张侵权责任。

3、司法建议：职能管理部门规范管理；管区户籍民警与社区工作人员应定期对辖区房屋租赁情况进行检查，及时整改不规范租赁行为。

   我们可能都遇到过这样的糟心事！省吃俭用好些年买了个喜欢的房子，环境清幽，怀着“美丽心情”搬入新居，却感觉“整个人都不好了”—— 楼上租户开了一家私房菜馆，每天宾客盈门，潲水车进出电梯跑得勤，每天异味扑鼻。对自己狠心，每天关手机切断外联，孤独的奋战在“司法考试”线，结果邻居将房子租给了麻将馆，每天洗牌声、喧闹声深夜都不绝于耳 ——法谚有云：“你的权利止于我的鼻尖”，房屋租赁合同虽然是出租人和承租人双方之间的约定，但也应符合相关法律法规的规定，不应滥用权利，不应对他人合法权益造成损害。

案例：住宅区里开美容院

   李先生有一套位于一楼闲置的住宅用商品房，毗邻小区大门，进出方便。王女士租下这套房子开了一间美容院，租赁合同约定租期3年。随后，王女士注册成立一家美容会所有限公司，并将这套租赁房作为该公司的住所地进行了工商登记。

  因该美容会所生意红火，每天顾客出入量大，严重干扰到其他住户的正常生活，该栋楼的部分业主以李先生为被告、美容会所为第三人以相邻关系纠纷为案由向法院提起诉讼，请求李先生恢复房屋住宅性用途。此案经过法院调解，王女士将开张经营一年的美容院搬离租用房。

 “住改商”的矛盾解决了，但王女士与李先生两人，却因为租金和租约问题后续矛盾不断——

      1、王女士与李先生签订的租赁合同是否应该解除？

      应该解除。我国《物权法》明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。另外，“住改商”，将住宅用于商业目的，一定程度上造成了国家税收流失。

      2、解除合同后，约定的租金和押金怎么计算？

      房屋租赁合同是继续性合同，合同解除后，双方对合同不能继续履行均负有责任（责任大小应具体分析），王女士应向李先生支付房屋租金（使用期间房屋占有费用），王女士退房后，李先生应按约退还押金（保证金）。

     3、王女士的美容院4月搬离，但8月才将工商登记中的公司住所地变更（之前登记的是李先生的地址），为此李先生向王女士索要这4个月的租金，合理吗？

      该公司将涉案房屋地址作为住所地使用，并非对涉案房屋的物理空间占有，亦未影响房屋的实际使用，不属于对涉案房屋的占有行为，李先生不能以此主张王女士（公司）向其支付房屋占用费（租金）。

      王女士的公司未再使用李先生的房屋用于办公，却未在工商登记中对公司住所地进行及时修改，违反了工商登记的相关规定，亦对李先生的房屋物权（使用权）造成一定影响，但该事实不属于房屋租赁合同关系，李先生可通过其他方式解决。

如果业主确实因生活需要，如因下岗无收入来源，生活困难，可将住宅改变为经营性用房，但必须遵守法律、法规以及管理规约的规定。

1、要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环保要求等。

2、必须征得有利害关系的业主同意。

3、作为业主自我管理、自我约束、自我规范的建筑区划内有关建筑物及其附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定。

 当房屋租赁市场中，房地产公司遇见银行是怎样的邂逅？嗯，他们各有高端智囊法务不怕有“陷阱”，各有雄厚财力支持不怕“欠房租”。现代市场经济的商业社会，企业间合作注重风险防范，诚实守信，充分沟通。但合同约定中尤其不容忽视“违约责任”，一定要注重风险防范，利益的冲突总是难免，君子协议也要丑话说在前头。

                     房地产公司与银行“互掐”

                                       违约有风险

某房地产公司（以下简称小房）有多处楼盘裙楼用于出租，某银行支行（以下简称小银）欲租赁小房的某裙楼开新网点，双方一拍即合，鉴于小银的长期合作意向，小房在租金上予以优惠。双方意向合作互赢，当年10月签订了《房屋租赁合同》，合同中约定:租期8年；月租金25万元，每年元月10日前，小银向小房全额缴清本年度租金300万元；小银在租赁期间可以装修，但这些装饰装修无偿归小房所有（小银可以带走的除外）；若小银单方面解除合同，须向小房支付75万元违约金。

小房与小银相处七年琴瑟和鸣，互利互惠。第八年元月，小银已经将本年度300万元租金缴清，但2月8日，小银因为自上而下的机构整合，决定将小房网点取消。小银立即向小房发函告知，意欲当年三月提前解除租赁合同，愿承担75万元违约金，但要求小房退还其已经支付的未使用（3月--10月）租金。

小房很不高兴，直接复函，不同意提前解除租赁合同，要求继续履行。小银毫不留恋，于3月18日搬离，再也没有回来。

 双方对簿公堂。

雨小欣视点：胜可知，而不可为

 1、本案中，银行方因其机构改革调整营业场所而要求提前解约，是违约一方，应承担相应的违约责任。但房地产公司，以“继续履行”作为违约惩罚显然不当，强买强卖只会浪费社会资源。双方解除合同之后，银行方接受按照合同约定向房地产公司支付违约金的惩罚，以弥补其门面空置损失，是符合双方约定、解决纠纷的最佳选择。

 2、关于违约金数额问题，双方在合同中已明确违约金的计算方式，应遵循双方约定，除非约定的违约金过分高于或低于损失。但是在房屋租赁合同纠纷中，出租人的实际空置损失受到各方面因素影响，不能以涉案房屋实际空置时间作为出租人的损失范围。

 一方面，出租人应当依照诚实信用原则积极为涉案房屋寻找下家，及时止损。另一方面，违约方赔偿损失范围不能超过其签订合同时预见到的范围，比如本案中75万元违约金（三个月空置期租金补偿），这个范围即是银行方签订合同时预见到的范围；而如果因该银行网点搬离该门面后，造成了该栋办公楼一楼环境萧条，引起整栋楼租房、销售业绩下降，此类损失就超出了银行方的预见。事实上，出租方要证明上述损失范围，在举证方面也存在一定的难度。

“星八客”提示：

      在最初签订房屋租赁合同时，双方应就违约责任条款进行充分协商、沟通，就违约赔偿金额约定一个相对确定而公平的数额，才能在达成交易的同时确保将来自身权利的实现和救济。 

      如果签订标的较大的租赁合同，专业素质好的法务团队的参与非常必要。