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长沙晚报记者 黎欣刚 通讯员 李丹
小区有业主将住房改为商业用房，做起了美容会所和小学生托管所，作为业主的你会同意吗?昨日，雨花区法院开庭审理了物业公司起诉两业主“住改商”的案件。由于是首次出现物业起诉业主“住改商”案件，具有较大的判例价值，法官对两案都没有当庭宣判。
案 例
两业主“住改商”成被告
2013年，周芳(化名)购买了融科东南海C区的一套房屋，2014年12月25日交房后，周芳和丈夫一起将房屋改成了小学生托管中心。
“我家是小区第一个完成装修的业主，房屋是按照托管教育的要求进行设计的。在装修前，我们将装修设计图纸交给物业审查了，取得了物业的许可。”周芳的丈夫在庭上介绍，托管中心实际从2015年下半年开始营业，招收了15名学生。
原告第一太平融科物业管理(北京)有限公司长沙分公司代理人提出，被告周芳在签订了物业管理服务协议后，违反了物权法及小区临时管理约定，将住宅改为经营性用房，且没有经有利害关系的业主同意。该代理人表示，周芳还在小区内张贴广告，外来学生与家长频繁进出小区影响了小区品质，也对其他业主的日常生活造成影响，希望法院判令周芳恢复房屋的住宅功能。
当天的另一起“住改商”案件发生在融科檀香山小区。小区业主彭某杰与其母亲被物业公司起诉。彭某杰将自己的房屋改成了一家美容会所，由其母亲经营。物业公司认为彭某杰在未经有利害关系业主同意的情况下改变房屋用途，影响其他业主生活，要求恢复住宅功能。
疑 问
住房可以改成商业场所吗?
住房能否改成商业场所?在法庭上，周芳拿出了一份证据，这是2015年6月，长沙市政府办公厅印发的《长沙市商事主体经营场所禁设区域清单》(以下简称《清单》)。
记者了解到，《清单》对15大类经营项目的禁设区域进行明确规范。酒吧、KTV、电玩城、音乐茶座、网吧等经营活动都禁止进入居民楼。对儿童托管所、艺术培训班等营利性培训活动，虽未被禁止进入居民楼，但《清单》明确不得对住宅进行改建。
“儿童托管所、艺术培训学校没有被列入禁止名单。”周芳在庭上表示，自己曾多次向有关部门申请办理营业执照，但有关部门表示目前还无法办理。而没有这个资质，在法庭上，周芳也显得有些底气不足。
对于物业公司提出的未经利害关系业主同意的问题，周芳向法庭递交了一份文件，上有同楼栋3户住户的签名。“该楼栋有80多户业主，只有3户业主同意，显然不能算多数意见。”物业公司代理人对此并不认同。
调 查
“住改商”随处可见
昨日，记者在岳麓区多个小区，芙蓉区晚报大道附近多个小区以及马王堆建材市场附近小区，都发现了住改商的案例，有的将住宅改成了会所，有的成了私家菜馆，有的改成教育培训机构。一些住户还在门窗处及楼下电梯口挂上了显眼的广告招牌。
不少小区业主认为，住宅经营户随处可见，除了方便和稳定客源外，租金相对便宜是重要原因。对此，一些小区业主表示少部分的住改商还可以忍受，改成餐饮场所以及人流量大的培训机构，确实有影响，小区里也经常因此而产生矛盾纠纷。
律师说法
业主“住改商”，邻居须点头
根据《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房;业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
根据相关司法解释，“有利害关系的业主”应当认定为本栋建筑物内的其他业主。另外，工商部门在对商户经营场所进行登记管理时，业主须提供经营场所所在地居民委员会出具的证明文件。
律师建议，如果小区内经营行为出现扰民和违规，维权业主可以先让物业出面协调制止，也可向社区和街道、工商和公安部门举报，还可以向法院起诉。