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另辟蹊径的一条捷径
陈 婕
一、标准之难：商品房综合验收合格认定标准难寻
“商品房综合验收”一词仅散见于国内部分行政法规、部门及地方性规章之中，国家法律对商品房综合验收合格之认定没有作出统一的规定。在这一背景下，为了解决综合验收认定问题，大部分学者包括普通民众都主张制定一个商品房综合验收合格的认定标准，再在判断个案的商品房综合验收中看该验收行为是否符合这一标准，从而简单明了地解决商品房综合验收合格之认定问题。同时，主张制定标准的学者们认为，商品房综合验收合格认定标准应当是一个参考标准。他们认为，如果是强制性标准，则直接剥夺了买卖合同双方对交房条件的选择（毕竟“综合验收合格”只是商品房买卖双方在合同中一项可议定的交房条件），势必造成行政权力过度扩张，这明显不利于市场经济活动的开展。
既然是参考标准，那么势必就会产生一个标准执行者的问题。如根据国内原有法律规定即《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定，政府各职能部门应是商品房综合验收合格认定标准的执行者。但商品房买卖合同签订的主体是买方与卖方，而将商品房综合验收合格作为房屋交付条件也是买卖双方在合同中的约定，是双方对自身合同权利义务自由处分的一种具体体现，而政府职能部门作为合同外当事人，无论从合同相对性的法理，还是从市场经济基本内在要求出发，政府各职能部门都不应成为判断和认定合同这一约定交房条件是否成就的实际执行者。因此，在商品房买卖合同行为中，应由买方与卖方自行适用并自行根据商品房综合验收合格认定标准去判断卖方是否完全履行这一合同义务。
二、实践之惑：商品房综合验收合格认定实际操做中障碍重重
根据前述论述，我们了解了商品房综合验收合格认定标准的内容及其执行者，但这一标准在实际运用到商品房综合验收合格的认定中即会出现如下五个方面的问题。
第一，执行主体对认定标准完成程度存在不同理解的问题。根据前述学者的意见，商品房综合验收合格认定标准的执行主体应当是商品房买卖合同双方。由于利益的不同，决定了他们两者在合同中追求的目的不同，对商品房交付条件的要求不同。
第二，双方在合同中对认定标准予以修改，进而引起是合同约定效力优先还是认定标准效力优先的问题。商品房综合验收合格作为买卖合同双方在合同中约定的一个房屋交付条件，那么，不同的买卖双方对这一交付条件进行不同形式、不同内容的修改和约定，出现不同的版本是实践中不可避免和必将发生的事。
第三，认定标准属技术范畴与综合验收合格之认定问题属人文科学范畴之间存在的矛盾冲突问题。商品房综合验收合格认定标准作为一种属于技术范畴的标准，其这一具有自然科学属性的特征会与商品房综合验收合格认定这种与人文科学密切相关的法律活动产生天然冲突。虽然商品房综合验收与商品房建设工程质量存在某些关联，但认定商品房综合验收合格主要还是由商品房买卖合同中关于房屋交付条件所引出来的问题。也就是说，商品房综合验收不等同于商品房建设工程质量。而针对单纯的商品房建设工程质量，技术性标准可能比较容易适用。比如，针对商品房的工程建设，国家制订了一系列技术标准和管理标准。
第四，商品房综合验收合格认定标准对验收事项没有具体要求也是一个天然缺陷问题。例如，在认定标准中规定的“商品房所在小区规划和有关专业管理及设计要求验收合格”。那么，“有关”一词的使用决定了综合验收合格在这一事项中存在巨大的弹性空间和解释空间。学者们制定这一标准的目的就是为了让合同当事人双方能像分清黑白一样简单直观地对商品房综合验收合格作出认定，但这一情形的存在，决定了学者们的这一初衷无法实现。而我们如果对“有关专业管理及设计要求”的具体范围进行阐明，则成为了一种解释活动，由此可见，合同解释在这一作业中变得不可避免。
第五，认定标准的适时性与法律规范的滞后性两者存在不可调和矛盾的问题。在学者们制定的这一商品房综合验收合格认定标准中，涉及了建设工程内容，而建设工程属于人造事物。作为一个属于自然科学领域的人造事物，众所周知，科学家通过研究对它进行不断完善和发展的追求从未停止过。因此，无论学者们现在制订的这一认定标准多么完备，甚至具有超前性，它都只是对现实状况的客观反映和对过去状况的一个总结，随着科技的进步和发展，它在不久的将来就会暴露出滞后性。
综合国内现有法律规定制定一个商品房综合验收合格认定标准可能不是一件难事，但是，要想在实际使用中，通过运用这个标准达到像分清黑白一样简便易行地认定商品房综合验收是否合格这一目的，则会因存在文中提到的诸多问题而变得无法实现。那么解决问题的出路在哪里？笔者认为，商品房综合验收合格之认定源于双方在商品房买卖合同种对房屋交付条件的约定。在这一约定的房屋交付条件即综合验收合格内容中，由于双方对这一内容约定的不明确或存在漏洞，才导致阻碍当事人如实履行合同，从而引起合同纠纷。在这种情况下，一旦当事人一方将该纠纷提交法院或仲裁机构，则法官和仲裁员会依据一定的方法和原则对这一争议合同内容作出正确解释，进而对该纠纷作出公正的裁决。而在妥善解决好上述纠纷的上述过程中，合同解释无疑起到了至关重要的作用。由此可见，从某种意义上而言，综合验收合格之认定问题归根结底还是一个合同解释的问题。因此，笔者认为，运用合同解释去认定商品房综合验收合格不仅契合合同解释的目的，而且是解决该问题的真正出路。
（一）探寻路径之一：用本体论合同解释解决商品房综合验收合格之认定
1、本体论合同解释在综合验收合格认定中的具体运用
根据本体论合同解释关于行为人的“意思”既不完全存在于合同之中，也不属于解释者单纯主观上的反映，只有在文本与解释者相遇时，即通过“理解”方可显现出来之理论，因此，我们只有通过结合具体的案例来论述如何在实践中具体运用本体论合同解释去认定商品房综合验收合格。
案例一：开发商A公司与购房者B签订了一份房屋买卖合同，在合同第十条双方约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合不低于本合同附件二所约定的装饰、设备标准。2、该商品房经综合验收合格并符合或不低于本合同附件二所约定的装饰、设备标准。在房屋交付时，双方就房屋交付条件的成就问题产生纠纷。而争议点集中在对“商品房经综合验收合格”的认定问题上。A公司认为，公司提供了经施工方、监理方、设计方及开发商四方对房屋工程主体验收合格的证明，据此足以证实房屋符合了合同第十条约定的房屋交付条件。而B 认为，“综合验收”中的“综合”二字，不是指的综合部门，而是指的综合项目。因此，四主体对对房屋工程主体验收合格的证明只能证实房屋综合验收的一个项目合格，而不能代表房屋全部综合验收项目合格。双方协商无果，诉至法院。
针对这样一个案例，我们运用本体论合同解释去认定商品房综合验收合格问题，要经历如下几个步骤。首先，根据本体论合同解释，运用解释的主体包括主审案件的法官和签订合同的开发商A公司和购房者B。因此，A公司对综合验收中“综合”二字含义的理解和B对综合验收中“综合”二字含义的理解都应当纳入到合同解释活动之中。然后，主审法官再根据自己对综合验收中“综合”二字含义的理解与A公司及B进行商讨和论证。
而在商讨和论证之前，法官、A公司与B都客观上已具有一种“前理解”。对于法官而言，他所具有的“前理解”中除了一般人应有的价值观、常识和社会经验之外，还更多地具有法学知识。而A 公司与B具有的“前理解”分别是基于一个开发商和普通购房者所应有的价值观、常识和社会经验。那么，在三方主体所具有的不同“前理解”面前，怎么取舍“前理解”的内容呢？法律诠释学给出的解决方法是，将“前理解”与文本的进行不断“交流”，以修正不适合的“前理解”，从而获得对文本的正确理解。而在“交流”的文本中，典型合同规范是一个重要的参考文本。在我国，民法学者对典型合同制度的评价大多是积极的。他们认为，由于典型合同规范是立法者在斟酌各种利益状态的情况下所做的规定，一般都能体现公平正义，符合当事人利益。[23]因此，将三者的“前理解”与典型合同规范文本进行交流即可修正各方不当的“前理解”。在这一案例中，商品房买卖合同应属于买卖合同，在我国《合同法》中对买卖合同专门作为一章予以规定。因此，《合同法》中关于买卖合同的规定就是本案例应进行交流的典型合同规范文本。根据《合同法》第148条关于“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”之规定，商品房作为买卖标的物同样应符合质量要求并能实现合同目的。在本案例中，合同第十条约定，不仅明确指出该商品房经综合验收合格，而且还指出该商品房要符合或不低于本合同附件二所约定的装饰、设备标准。据此可知，双方涉案合同所指的商品房其要达到要求的事项是多种而不是单一的。只要这些事项有一项质量不合格，购房者B签订涉案合同的目的就没有实现。因此，A公司关于“综合验收”指的是综合部门对房屋主体工程验收的观点完全是基于开发商最大限度追求经济利益而减轻交房责任这种不当“前理解”的影响下作出的错误理解。
在典型合同规范文本、涉案合同文本及个案事实间进行“视线的来回穿梭”后，我们理解出涉案合同中的“综合验收”中的“综合”二字，不是指的综合部门，而是指的综合项目。自此，通过本体论合同解释的运用我们对涉案合同中所约定的“综合验收”一词获得一定的意思。但要最终认定涉案商品房是否实际综合验收合格即达到了合同约定的房屋交付条件，根据本体论合同解释所要求的，合同解释应当是一个由部分到整体、由整体到部分循环往复的理解过程，即在规范（合同文本与法律文本）与事实间进行“视线的来回穿梭”才能最终获得正确的意思，我们还需要做大量的工作。
由于本体论合同解释关于在文本与个案事实间“视线来回穿梭”的理论要求和这种解释是一个循环往复的理解过程，因此，运用本体论合同解释进行合同解释作业肯定需要大量而详尽的案件事实材料予以使用，故本文不再就该案例运用本体论合同解释进行更深入和全盘性地分析。
（二）探寻路径之二：用方法论合同解释解决商品房综合验收合格之认定
1、方法论合同解释在综合验收合格认定中的运用
（1）合同明确约定情形下的运用
买卖合同双方在合同中对房屋交付条件约定为商品房综合验收合格，同时，对综合验收合格的具体要求也做了相应的明确约定。对于此情况，我们可以肯定的是不存在适用商品房综合验收合格认定标准的问题。但具有这一情形的案例，则仍存在运用方法论合同解释进行商品房综合验收合格之认定问题。为此，笔者特列举这样一个案例予以具体分析说明。
案例二：开发商A公司与购房者B 签订了一份商品房买卖合同。双方在合同第九条“房屋交付条件”中约定：A公司应当依照国家和地方人民政府的有关规定，于
对于上述这样一个案例，应如何认定涉案商品房在
那么，双方为什么要做上述这样的约定，这就涉及到了补充解释的运用。根据对这一合同约定的前后内容看，双方在这一条中不仅约定了商品房交付的具体条件，另外还涉及到了房屋交付的时间。而在该合同第十一条约定了商品房逾期交房A公司应承担的违约责任。经过此种基于合同体系因素的分析后，笔者认为，双方约定综合验收合格不包括消防项目，但不直接约定不包括消防验收合格的内容，主要是出于防止逾期交房导致承担违约责任的目的，而不是排除房屋可不经消防验收合格即可交付使用的非法目的。通过以上运用方法论合同解释的解释规则，我们探明了双方在该涉案合同中关于商品房综合验收合格约定的真意，据此，既然A公司在
（2）合同无约定或约定不明情形下的运用
在这一情形下涉及的主要问题为：合同双方当事人只约定“综合验收合格”这种明确使用“综合验收”一词或“经工程质量等验收合格”这种隐性使用“综合验收”一词时，如何认定商品房综合验收合格。
在笔者实际经历及收集的此类型的众多案例中，绝大部分的案例，双方当事人在合同中是这样约定的：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格（或为该商品房经工程质量等验收合格）。在这样的案例中，开发商往往将经自身组织的经施工方、设计方、监理方以及建设方共同对房屋主体工程验收合格的事实作为商品房综合验收合格的依据。
从文义因素方面分析，综合验收与验收肯定是两个不同含义的词语，而且，综合验收的外延应大于验收的外延。同时，根据辞海对“综合”一词关于“不同种类、不同性质的事物组合在一起”的这一词义解释可知，验收的项目不止一个，应包括多种。
从合同本身体系因素方面分析，该合同约定的第1种交房条件是“商品房经验收合格”。既然合同中列出了两种交房条件供购房者选择，那么“验收合格”与“综合验收合格”在合同此处的含义肯定不同。而且，根据我国《建筑法》第16条的规定，工程竣工后，建设单位应当组织经设计、施工及监理单位对工程主体验收合格。据此，我们可知，即使双方当事人选择的是第1种交房条件即商品房经验收合格，开发商根据上述法律强制性规定同样应当组织施工方、设计方、监理方共同对房屋主体工程验收合格。根据以上两种合同解释因素的分析，我们可以认定，双方当事人在合同中约定的“综合验收”的真意，是指包括工程主体验收项目在内的多项目验收，而不是指多部门仅对房屋所在主体工程的验收。
明确了“综合验收”的真意，我们再运用方法论合同解释针对如下三种法律规定的不同情形分别确定商品房综合验收合格应符合的要求：
第一，我国法律、行政法规对商品房验收事项为强制性规定的情形。根据现行我国《建筑法》、等相关法律、行政法规之规定，商品房所在建设工程主体、规划、人防项目必须经验收合格，否则不得交付使用。对于这种情况，笔者认为，根据方法论合同解释提及的目的性因素，双方当事人达成这一合同约定的目的肯定是能让合同得以有效履行，而违反法律强制性规定将导致合同约定无效是一个基本的法律常识，从这一目的因素分析，我们应当认定，双方当事人为使合同约定有效，他们所指的“综合验收”应包括这些法律、行政法规强制性规定的商品房验收事项。
第二，我国法律、行政法规对商品房验收事项为任意性规定的情形。对于这种情形，我们考虑主要使用方法论合同解释的历史因素予以分析认定。对任意性规范规定的内容，除非合同当事人予以明确约定，否则，这些内容不构成当事人当然之合同义务。因此，合同中约定的“综合验收合格”不包括法律、行政法规任意性规定的商品房验收事项合格。
第三，我国法律、行政法规对商品房验收事项没有规定的情形。对于这种情形，笔者认为，我们考虑主要使用方法论合同解释的体系因素予以分析认定。首先，我们不能因为法律、行政法规没有规定这些商品房验收事项就直接认定，“综合验收合格”不包括这些事项验收合格。然后，我们应当将合同的各项条款以及各个组成部分作为一个完整的整体，根据各个条款以及各个部分的相互关联性、争议的条款与整个合同关系、在合同中所处的地位等各方面因素综合考虑，来确定“综合验收合格”包不包括这些验收事项。这就是体系因素在合同解释作业中运用。具体到本论文案例，虽然双方在合同的房屋交付条件条款中只约定了“综合验收合格”，但一般双方会在合同的附件中约定“装饰、设备标准”。如果双方在“装饰、设备标准”的附件中约定了诸如提供中央热水系统、自动除尘系统、小区公共部分背景音乐广播系统，那么，这些中央热水系统、自动除尘系统、小区公共部分背景音乐广播系统的项目验收就应当包括在“综合验收”之内。而合同中约定的“综合验收合格”应认定包括法律、行政法规没有规定的这些项目验收合格。
作者单位：长沙市雨花区人民法院
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