试论物业服务合同中业主方的任意解除权

（2009）雨民初字第xxx号

作者姓名 ：胡晖

作者简介：胡晖，女，1978年1月出生，三级法官，长沙市雨花区法院立案庭副庭长

部    门：立案庭

要点提示：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主方可以随时要求解除物业服务合同。

案件索引：

[案号]

一审：（2009）雨民初字第****号 

二审：（2010）长中民三终字第xxx号

[案情]

原告某委员会（以下简称原告）。住所地在长沙市某小区内。

被告湖南某物业管理有限公司（以下简称被告）。住所地在长沙市某楼。

2007年4月21日，某业主委员会成立，并通过了《某业主大会议事规则》，议事规则载明：1、业主大会设立业主代表大会和业主委员会，业主大会或业主代表大会履行选聘和解聘物业服务企业、选举和更换业主代表和业主委员会委员等职责；2、业主大会采用以下2种形式进行表决，一是设投票箱，在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果，二是专人送达、回收意见，由业主委员会组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果；3、业主大会或业主代表大会作出决定，必须经与会业主或业主代表所持投票权1/2以上通过，业主大会或业主代表大会作出制定和修改业主大会议事规则、业主公约、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主或业主代表所持投票权2/3以上通过。2008年1月13日，某业主代表大会选举增补任某、李某二人为业主委员会委员，并经业主委员会委员、监委会成员研究决定，由任某任业委会主任。

2007年9月1日，原、被告签订了一份《某物业管理合同书》及《某物业管理合同书附件》，合同约定原告选聘被告为某住宅小区提供物业管理服务，该小区占地面积131600平方米，总户数1073户，委托管理期限为3年，自2007年9月1日起至2010年8月31日止。合同期满如有小区全体业主二分之一以上要求更换物管公司则终止合同，反之合同自动顺延一年。合同具体约定了被告提供物业服务的范围及质量，如被告未能按照约定提供服务的，原告有权要求被告限期整改，逾期未整改且严重违约的，原告有权解除合同。合同还约定了合同的解除、终止及违约责任等事项：本合同期满，如被告没有违反本合同约定，本合同自动续约一年，之后被告在同等条件下具有优先续约权，如原告决定不委托被告的，应提前三个月书面通知被告，被告决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知原告。被告在合同终止后不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向原告支付3000元违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

被告进入某小区进行物业服务后，小区内偷盗事件时有发生，部分业主对被告提供的多项服务不满，原告多次向被告提出意见和要求后，反而导致双方矛盾加剧。2009年8月22日晚，某小区召开业主大会，欲就解聘被告进行表决，因到会人数不足，且意见分歧未能完成。此后，原告组织专人向小区内住户发放和回收服务质量调查表，对以下四项内容征求了业主的意见：1、对小区物业服务是否感到满意，2、是否同意立即解除与某物业公司的合同，3、是否同意另聘一家能信守承诺、认真履约、提供优质服务的物业公司从事小区物业服务工作，4、认为小区物业工作目前的难点热点问题主要有哪些，有何具体要求、良策。原告根据回收的服务质量调查表，就是否解聘被告的议题进行了投票统计，情况如下：投票业主共计751户，其中679户要求立即解聘被告，36户不要求解聘，36户弃权，上述679户业主占有产权总面积为82353.60平方米。2009年11月6日，原告根据表决结果向本院起诉，请求裁决。

原告诉称，2007年9月1日，原被告双方通过招投标方式签订了《某物业管理合同书》。根据合同约定，被告的《投标书》作为合同的附件，与合同具有同等的法律效力。合同及《投标书》对小区的服务质量和内容作了明确约定，但被告从其进入原告小区工作至今，没有按照合同约定履行其义务，多次多方面严重违约：小区保安未达到约定人数，对小区投入不足，导致小区偷盗事件频发；被告疏于管理维护，小区消防器材大部分丢失、电梯未办理年检、绿化损坏严重；被告的物业管理资质不符合合同约定，将收取的露天停车费等占为己有。被告的上述种种违约行为，致使小区物业管理服务状况极差，小区广大业主严重不满，强烈要求解聘被告。依照《物权法》、《业主大会规程》的规定，原告开会决定，逐户上门征求全体业主的意见，原告小区共有业主1072户，回收征求意见表751份，其中679户业主要求立即解聘被告，从业主户数和房产面积看，均已超过小区总户数和产权总面积的二分之一。诉讼请求：1、判令解除原、被告所签订的《某物业管理合同书》；2、判令被告退出某小区的物业管理服务区域；判令被告如未按照本案生效判决确定之日退出，则被告按每逾期一日3000元人民币标准向原告支付违约金； 3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称，1、原告的起诉，不符合法律规定，原告所谓的赞同解聘被告物业合同的意见表纯属捏造，根本不是业主真实意见的表达和签名，即使真实，也不符合《物业管理条例》和《某业主大会议事规则》的规定的需2/3以上业主同意解除。2、任某增补业委会成员并担任主任的产生程序不合法，更未依法在职能部门核准备案，任某无权作为原告的负责人代表原告起诉。3、原告所述事实纯粹是在原告极个别人员的操纵下虚假捏造，不符合真正的客观事实：小区偷盗事件数量不实，真实性待查，小区内消防管网畅通，二年来未受任何处罚，电梯在2009年初已签订常年保修合同，并于2009年3月申报年检，4月复检全部合格，绿化环境赏心悦目，被告物业资质经原告审查后才签订合同；相反，原告违约占有小区内公共物收益，强行收取电梯广告费、网络会所租金等。请求判决驳回原告方的诉请。

审判：

雨花区法院一审认为，原、被告之间物业服务合同未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。但此类合同的顺利履行和合同目的的顺利实现离不开当事人双方的相互信任和相互配合，因此我国《物权法》、《物业管理条例》赋予了业主一方带限制条件的任意解除权，即要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告根据《某业主大会议事规则》认可的表决方式，以专人送达、回收意见的形式召开业大会；经统计汇总形成表决结果，专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主均同意解聘被告。原告在业主大会作出决议后即取得全体业主的授权，其根据业主大会的决议代表全体业主请求解除物业服务合同，符合法律规定，法院予以支持。被告质疑原告法定代表人的身份，但此属业主、业主大会与业主委员会之间的内部授权纠纷，与原、被告之间物业服务合同纠纷分属不同法律关系，故原告委员及主任的更换，并不能因此否认原告在诉讼中的主体资格及诉讼行为。被告认为服务质量调查表纯属捏造，根本不是业主真实意思的表达和签名，没有提供充分的证据证实，法院不予采纳。被告认为根据《某业主大会议事规则》解聘物业公司应当经全体业主所持投票权2/3以上通过，但该议事规则系由业主制订的适用于某业主、业主大会及业主代表大会的内部规则，不适用于原、被告之间的外部物业服务合同关系，根据合同相对性原则，原告行使解除合同的权利只能是依照法律规定或双方之间的物业管理合同。故被告的主张，法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、原告与被告于2007年9月1日签订的《某物业管理合同书》自本判决生效之日解除；二、被告于本判决生效后7日内撤出某小区的物业服务区域；三、被告如未履行上述第二项义务，则被告应自本判决生效后第8日起按每日3000元的标准向原告某业主委员会支付违约金。

宣判后，被告不服一审判决，提起上诉。

长沙市中级人民法院经审理认为，根据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中。原告采用《服务质量调查意见表》的形式书面征求意见，符合《物业管理条例》的规定。经书面征求意见，某住宅小区同意立即解除与被告的物业服务合同的业主达到了占建筑物总面积过半数和占总人数过半数，符合《物业管理条例》第十二条和《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的解聘物业服务企业的条件，故原审法院判决解除原被告签订的《某物业管理合同书》正确。本案中，要求解除与被告物业服务合同的是某住宅小区业主，业委会是业主大会的执行机构，其以自己名义提起诉讼，符合法律规定。某小区业主委员会已于2007年备案的事实有长沙市雨花区房地产管理局物业办公室的证明予以证实，某社区居民委员会亦证明了某现任业委会主任为任某，且业委会对任某代表业委会参加诉讼的行为并无异议，另外任某是否有权代表业委会参加诉讼系业委会内部授权问题，故一审法院认定业委会成员及主任的更换并不影响业委会在诉讼中的主体资格及诉讼行为正确。原告解聘被告的行为应当依照法律、行政法规的有关规定和双方签订的物业服务合同的约定进行，《某业主大会议事规则》是在《中华人民共和国物权法》施行之前制定的，该议事规则系由业主制订的适用于某业主、业主大会及业主代表大会的内部规则，不适用于原被告之间的物业服务合同关系，被告认为原告解聘被告应适用《某业主大会议事规则》与现行法律冲突的某些条款，其事实依据和法律依据均不足，法院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。

评    析：

物业服务合同是随着我国物业管理从传统的行政管理模式走向市场化的管理模式而产生的，其也是我国住房制度改革和市场经济发展的产物。学界对其性质的争议由来已久，但至今未有定论。作者认为其与委托合同虽然有很多区别，但其性质仍是委托合同，它同其它委托合同一样，也是以当事人的相互信任为基础的，而这种信任关系属于主观信念的范畴，具有一定程度的任意性，在法律上并不应当加以严格的限制。否则，即便维持了合同关系，因业主与物业公司之间产生了信任危机，同样会带来诸多负面问题，物业的管理与服务也难以依约履行。按照合同法第四百一十条的规定，委托合同的当事人双方均享有任意解除权，可以任意终止合同。物业服务合同在性质上属于委托合同，在解除权的问题上其也应当具备委托合同的这一特质，合同当事人双方享有任意解除权。但是物业服务合同的履行涉及到小区内住户生活起居、食用住行的方方面面，与广大业主的切身利益息息相关，若在解除合同的问题上过于草率，必将影响业主及物业使用人的生活和社区秩序的稳定。鉴于此，我国《物权法》、《物业管理条例》给业主一方的任意解除权进行了严格的限制，即要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即未经法定程序，任何业主或业主委员会无权解除物业服务合同。当然，业主方行使合同任意解除权合法，并不意味着其不需要承担违约责任，因解除合同给对方造成的损失，除不可归责于该当事人的事由之外，应当赔偿损失。