随着我国城市住房制度改革的日趋深入，许多单位已将公有住房的产权或部分产权优惠出售给所属职工，这种住房已经成为夫妻双方共同财产的重要组成部分。由于这类房改购房具有有特殊性，加上我国房地产方面的法律、法规尚不够完善，各地的房改政策又存在差异且时有变化，给人民法院处理离婚案件带来了较大的难度，各地人民法院在审判中做法不一。为了较为稳妥地处理好离婚案件中房改优惠购房问题，笔者依据现行的法律、法规和有关的政策精神，结合审判实践谈点粗浅的看法。

　　一、房改优惠购房的主要特点

　　1、购房主体的特定性和一次性。根据国家房改政策规定享有以优惠价格购买单位住房的人员，仅限于售房单位的所属职工（含离、退休职工），也就是说，是由夫妻中的一方向其所在单位申请购得的。在房改中优惠购房的资格对每个干部职工来讲只有一次，一量参加过房改购房，即使离婚后也不会重新享有优惠购房的资格。离婚中的夫妻一方一旦失去住房，对大多数人而言就意味着以后将需要拿出相当多的资金重新承租住房或购买住房，这对大多数仅靠工薪生活的人们来说是很不容易的。

　　2、购房价格具有政策优惠和福利补贴的特性。国家在房改政策中充分考虑了职工的实际收入状况，在确定房改住房出售价格时考虑了土地占用、拆迁及有关税费等多种因素而设定售房标准价，同时还采取工龄计算（一般为夫妻双主工龄之和）、付款方式等方法实行价格优惠，因此单位房改售房的优惠程度与诸葛亮多因素有关，其出售价格不是该住房商品价值的完整体现。

　　3、房屋产权的部分性和附加条件性。《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第四条第八项规定，职工在房改中以优惠价格购买住房部分产权的，享有对所购房屋占有和使用权、有限处分处和收益权，只能自住自用，可以继承，不能赠予，购房后在一定期限内（开始规定一般为五年，98年大部分单位已取消该规定）不得出售，所在单位享有优先购买权和承租权。出售或出租房屋所取得的收益按产权比例进行分配。

　　4、住房产权证明取得的滞后性。由于我国的房改是经过先行试点而逐步推广的，许多政策和规定又是在实际工作中推出完善的，且地方行政色彩较重，在实际生活中，经常出现职工与单位签订了优惠售房协议，付清了购房款，并已实际占有住房，就是迟迟未能拿到住房产权证明的现象。

　　二、在离婚案件中房改优惠购房的处理

　　1、已与单位签订了优惠售房协议，付清了购房款，并已实际占有住房，但尚未取得产权证明的处理。

　　这种情况一般应当将预先交纳的购房款作为夫妻共同财产进行分割（必要时可以考虑适当利息），住房应由房屋所有权的单位处分，一般按购房协议由具备购房主体资格的夫妻中的那一方继续执行和占有其住房。其理由是：根据民法通则第七十二条第二款，房地产管理法第五十九条第三款之规定，房改中所购的房屋产权的转移取得，必须具备取得房屋产权证明这一法定形式要件，在产权证明没有取得之前，房屋的产权仍未发生转移，尽管已签协议，付清购房款和实际占有住房（有的甚至已有相当长的时间），但售房单位因房屋产权未发生转移还可能因各种因素就售房协议的某些内容（如售房价格的优惠程度，甚至售与不售和进行房屋调换等）进行变更。

　　2、婚前一方参加房改优惠购的处理。

根据我国婚姻法和最高人民法院有关司法解释，对结婚时间不长的，离婚时各自的婚姻前财产一般情况下归各自所有，但对住房等耐用生活物资作了特别规定，一方婚前已取得产权证明的房改住房，按照结婚时间的长短来处分。

　　对结婚时间不长的（一般少于八年）按婚姻前财产对待，归婚姻前购买者所有，但另一方若一时找不到住房的，可以要求暂住，其暂住时间不宜太长，参照最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干规定具体意见》第十四条第一款之规定，一般不得超过两年。或者根据婚姻法第三十三条之规定（离婚时，如一方生活困难，另一方应给予适当的经济帮助），可由住房所有的一方给予另一方适当的一次性住房经济帮助费。

　　对于结婚时间较长的（一般已超过八年），则应将住房视为夫妻共同财产来进行分割。

　　3、作为夫妻共同财产的房改购房的处理。

　　在夫妻关系存续期间参加了房改，并取得有产权的住房，应视为夫妻共同财产。在离婚处理时，由于住房的整体不宜分割性决定了一般不能将住房进行“一分两半”的分割，参照最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干规定具体意见》第十三条之规定，绝大多数情况下只能是将房改购房划归给夫妻中的一方，而另一方则可获得房改购房价值的一半款项或相应的其他财产。对这种划分的原则，审判人员甚至当事人的意见都较为统一赞同。但在具体分割时存在分歧，往往有的当事人以自己是房改购房单位的职工而要求分得住房，或计算房屋价值时要求以交纳的购房款项为限，这种认识是与房屋所有权的物权特性相违背的。所有权包括处分和收益的权利，而通过房改所取得的房屋之价值已远远离于所交纳的购房款项，因此，笔者认为作为夫妻共同财产的房改购房的处分归属应按下列原则处理：坚持男女平等并适当照顾妇女儿童利益的原则；坚持照顾无过错一方的原则；坚持照顾残疾人或生活困难一方的原则；坚持兼顾售房单位利益的原则；坚持实事求是、有利生活需要的原则；有条件时可以实行竞价分割的原则。

　　4、房改住房价值的估算。

　　根据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用承租若干问题的解答》、国务院国发（1994）43号文件、湖南省贯彻国务院国发（1994）43号文件实施意见和《湖南省职工住房公积金制度实施办法》以及长沙市人民政府（96）16号文件等法规、政策之规定，房改住房应以离婚时该住房的现值作为共同财产进行分割。其现值既不是当地房地产市场的商品房价值，也不是当地政府公布的离婚时的成本价，因为房改住房的成本价没有充分考虑所在城市的地域、楼层、设施和设计等。按国家房改政策的成本价购房本身享有优惠的性质，每个职工只能享受一次优惠购房的资格，在房改中若离婚的双方均已参加了房改，那么在离婚后，双方不得再享有优惠购房的资格，显然成本价低于市场价，如仍以成本价计算分割，未获得住房的一方在市场上以该价格是购买不到同样住房的。因此，计算房改住房的价值应在住房成本价的基础上，考虑与市场价的差异，同时还要考虑双方的支付能力等因素，适当参考市场上相同住房的最低价，也可以比照当地政府推出的安居工程住房的价格来计算其价值。